برسی حقوقی روابط موجر و مستأجر

نوع فایل: word
قابل ویرایش 108 صفحه

مقدمه
عصر ما عصر دقت و محاسبه است عصري كه در آن تصميم گرفته نمي شود مگر بر اساس تحقيق كامل. داستان روابط موجر و مستأجر، قصه اي تقريبا قديمي است. از دير زمان موجران در پي آن بوده اند كه با تخليه ملكشان آن را به قيمت بيشتر اجاره دهند و مستأجران نيز هميشه مي خواسته اند كه اجاره بهاي كمتري بپردازند و در جاي خود باقي بمانند.
ماجراي اجاره محلهاي كسب و كار پيچيدگي دو چندان داشته است. چيزي به اسم سر قفلي و پديده اي به نام «حق كسب و پيشه و تجارت» در رابطه موجر و مستأجر محل كسب وجود داشته(و دارد) كه عمق اختلافات اين دو را بيشتر مي كرده (ومي‌كند).
اصل در عقد اجاره اين است كه مستأجر با پايان يافتن مدت اجاره محل را تخليه كند و به موجر تحويل دهد. اما تا آنجا كه مي دانيم هرگز قضيه به اين سادگي نبوده است. هميشه دولتها ناچار بوده اند در ميان اين دو نقش«تعديل كننده» و داور را بازي كنند. اينكه چرا چنين شده، مي تواند موضوع يك بررسي اقتصادي- اجتماعي جدي باشد. شايد ساختار طبقات اجتماعي در كشور ما و نحوه تقسيم ثروت همواره تقاضاي مسكن و محل كار استيجاري را نسبت به عرضه آن ايجاب مي كرده و شايد لا اقل در شهرهاي بزرگ و متوسط بيشتر مردم در شرايطي از جهت مالي قرار نداشته اند كه مالك محل سكونت يا كسب خود باشند. به هر حال سياستگذاري هاي دولتها در اين زمينه از سياست تحديد حقوق مالكين شروع شده و به تدريج به آزاد سازي روابط و تبعيت از اقتصاد بازار آزاد گرايش يافته است. توصيه اكثر حقوقدانان به مردم اين است كه پيش از برقراري رابطه استيجاري- به ويژه در محلهاي كسب و كار حتما با وكيل خود مشورت كنند، خواه موجر باشند و خواه مستأجر چون چه بسا ضرر احتمالي غيرقابل جبران باشد و در اين جا قابل ذكر است كه وجدان تنها محكمه اي است كه احتياج به قاضي و دادگاه ندارد.

فهرست مطالب:
مقدمه
1-تعريف اجاره
اجاره يعني چه؟
2- خصوصيات ويژگيهاي عقد اجاره
1 معاوضي بودن عقد اجاره
2-تمليكي بودن عقد اجاره
3-رضائي بودن عقد اجاره
4-لازم بودن عقد اجاره
5-موقتي بودن عقد اجار
6-ايجابي بودن تعهد حاصل از عقد اجاره
7-تدريجي بودن عقد اجاره
8-شخصي بودن تعهد حاصل از عقد اجاره
3-طرفين عقد اجاره
در انعقاد اجاره بوسيله نماينده موجر
2-عوضين يا دو مورد عقد
4-انواع اجاره
5-وظايف مالك در حقوق ايران
1-قصد و رضاي طرفين (تراضي)
2-موجر و مستأجر
اهليت در عقد اجاره
نتيجه و تحليل
كيفيت تعيين اجرت
1-شروط عقد اجاره
2-شروط مال موضوع عقد اجاره
1-وجود يا قابليت وجود داشتن مستأجره(موجود يا ممكن الوجود باشد)
2-عين مستأجره بايد معلوم و معين باشد
3-عين مستأجره بايد قابليت تعامل را داشته باشد
4-مورد اجاره بايد مقدور التسليم و تسلم باشد
5-مورد اجاره بايد مستحق للغير نباشد
6-ماليت داشتن
شروط اجرت
4-شرايط متعاقدين در عقد اجاره
5-انتفاع از عين مستأجره با بقاء اصل آن ممكن باشد
مورد اجاره ممكن است مفروز يا مشاع باشد
7-مورد اجاره ممكن است عين خارجي و يا كلي باشد
8-موجر بايد مالك منفعتي باشد كه آنرا به وسيله عقد اجاره واگذار مي نمايد
مورد اجاره بايد معلوم باشد
منفعت مورد اجاره بايد مشروع باشد
عوض منافع
فروعات در مورد اجاره
الزامات مختص موجر
1-تسليم مورد اجاره
الف-مورد تسليم
ب-حالت تسليم
ج.كيفيت، زمان، مكان، مخارج تسليم
2-حفظ و صيانت از مورد اجاره
3-عدم تغيير در عين مستأجره
4-انجام تعميرات اساسي
5-پرداخت مخارجي كه براي بقاء عين مستأجره ضروري است
6-قبول مسئوليت در قبال تعرض و مزاحمت اشخاص ثالث
تكاليف موجر
2-الزامات مختص مستأجر
2-پرداخت مال الاجاره
تكاليف مستأجر
1-فسخ اجاره
2-خيار شرط
نكته
3-خيار رؤيت
شرايط تحقق خيار رؤيت
خيار عيب
تبصره
5-خيار تخلف شرط
6-خيار تدليس
7-خيار تبعض صفقه
بطلان اجاره
1-انحلال عقد اجاره از طريق بطلان
2- انحلال عقد اجاره از طريق فسخ
3- موارد فسخ عقد اجاره توسط موجر
4-انحلال عقد اجاره
5-انحلال عقد اجاره از طريق انفساخ
6-انحلال عقد اجاره از طريق انقضاء مدت
7-انحلال عقد اجاره از طرق خاص
8-انحلال عقد اجاره مربوط به خانه هاي سازماني
حق سرقفلي و حق كسب و پيشه
مواردي كه مستأجر مستحق سر قفلي است
مواردي كه به مستأجر سرقفلي تعلق نمي گيرد
1-تعديل اجاره بها
شرايط پذيرش دعوي تعديل اجاره
2-الزام به تنظيم سند رسمي اجاره
3-دعوي الزام به تعميرات اساسي
4-دعوي تخليه به لحاظ انقضاء مدت
5-تخليه به لحاظ احتياج شخصي
6-تخليه به لحاظ تعدي و تفريط
7-تخليه به لحاظ انتقال به غير
8-تخليه به لحاظ تغيير شغل
9-تخليه به لحاظ احداث بناء
10-تخليه به لحاظ تخلف از شرط
11-تخليه به لحاظ عدم پرداخت اجور
12-دعوي تجويز انتقال منافع
13-دعوي مطالبه اجور و يا مطالبه اجرت المسمي و خسارت وارده در مورد
اجاره
14-دعوي عسر و حرج
1-شرايط سند رسمي اجاره
2-شرايط سند عادي اجاره
3-روش تخليه در صورت وجود سند رسمي
1-درخواست صدور اجرائيه
ماده 19 آئين نامه مي گويد
2-صدور اجرائيه
3-ابلاغ اجرائيه
4-تخليه
5-وضعيت سر قفلي
1-درخواست تخليه
2-دستور تخليه و مقدمات صدور آن
3-ابلاغ و اجراي دستور تخليه
4-وضعيت سر قفلي
5-استمهال و امهال (مهلت دادن به مستأجر)
1-استمهال بايد به علت وقوع حوادث غير مترقبه باشد
2-مقام مهلت دهنده
6-توقيف عمليات اجرائي
1-موارد توقيف عمليات اجرائي
الف- ادعاي عدم اصالت سند از طرف مستأجر
ب-ادعاي تمديد قرارداد اجاره از طرف مستأجر
2-تشريفات و شرايط توقيف عمليات اجرائي
3-خسارت ناشي از توقيف عمليات اجرائي
7-احكام روابط مالي فرعي طرفين
منتفي شدن جنبه كيفري چك پس از شش ماه
8-دعاوي مربوط به روابط مالي طرفين
تكليف موجر در خصوص سپردن وجوه و ... به دايره اجرا
تكليف موجر در خصوص طرح دعوي براي مطالبه خسارت
ب-دعاوي و ادعاهاي مستأجر بر عليه موجر
به موجب ماده 5 قانون
نتيجه گيري
علائم و اختصارات
فهرست منابع و مآخذ

منابع و مأخذ
علائم و اختصارات
ق.م قانون مدني
ق.روابط موجر و مستأجر قانون روابط موجر و مستأجر
فهرست منابع و مآخذ
1-حقوق مدني. جلد دوم. تأليف دكتر سيد حسين امامي از انتشارات كتابفروشي اسلاميه
2-بررسي تحليلي قانون جديد روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 تأليف بهمن كشاورز
3-عقد اجاره كاربردي. تأليف دكتر بهرام بهرامي(قاضي ديوانعالي كشور و عضو هيأت علمي دانشگاه)
4-راهنماي طرح دعاوي موجر و مستأجر تأليف سيد مهدي مير شفيعيان(وكيل دادگستري)
5-قانون روابط موجر و مستأجر(مجموعه قوانين) تدوين جهانگير منصور
6-ترمينولوژي حقوق- دكتر محمد جعفر لنگرودي- چاپ كتابخانه كنج دانش.

---