بررسی انقضاء مدت اجاره و آثار آن در حقوق مدني ايران، مصر و فرانسه

قابل ویرایش 24 صفحه

مقدمه:
اجاره يكي از عقود معين است كه بواسطة آن، موجر منافع عين مستأجره را براي مدت‎زمانِ معين در مقابل اجاره‎بها‎، به مستأجر واگذار مي‎كند. عقد اجاره داراي اوصاف ويژه‎اي است كه آن را از ساير عقود متمايز مي‎كند، ازجملة اين اوصاف، موقّت بدون آن است. اين خصوصيت، عقد اجاره را از بسياري از عقود از جمله: بيع، معاوضه، حواله، ضمان و … مشخص و جدا مي‎كند؛ با اين وجود، اين خصوصيت از ويژگيهاي انحصاري عقد اجاره نيست؛ زيرا، عقود مزارعه، مساقات، شركت و … نيز در زمرة عقود موقت هستند. آنچه كه عقد اجاره را از آنها متمايز مي‎كند، اين است كه مستأجر، در عقد اجاره، براي مدت زمان معين مالك منافع مي‎شود؛ در حالي كه، در عقود مزارعه، مساقات، شركت و ساير عقود موقّت، مالكيت منافع انتقال نمي‎يابد.
با اين وجود در مادة 468 قانون مدني، قانونگذار ذكر مدت را از شرايط اساسي عقد اجاره ذكر نموده است؛ اين ماده مقرر مي‎دارد: «در اجارة اشياء، مدت اجاره بايد معين شود والا اجاره باطل است «.. بنابراين متعاقدين لزوماً بايد مدت عقد اجاره را تعيين كنند. آنچه كه در اين جا اهميت دارد،‌ اين است كه مدت اجاره چه زماني خاتمه مي‎يابد و آثار انقضاء مدت آن چيست.
بطور اجمالي اشاره مي‎نماييم كه در عقد اجاره، ممكن است متعاقدين مدت را بطور مشخص ذكر نمايند و مسلّم است كه با انقضاء اين مدت، عقد اجاره پايان مي‎پذيرد. اما گاهي متعاقدين مدت اجاره را ذكر نمي‎كنند و يا اين كه مقداري از منفعت را به شيوة ديگري، از جمله بيان مسافت تعيين مي‎كنند؛ كه در مورد اخير، نظامهاي حقوقي مختلف، براي پاسخگويي به آن راههاي متفاوتي ارائه نموده‎اند. به همين منظور، ما در اين تحقيق، با بررسي موضوع در حقوق ايران به حقوق مصر و فرانسه نيز مراجعه نموده‎ايم تا ببينيم كه در آن دو نظام حقوقي، قانونگذار با مسأله مورد نظر، چگونه برخورد كرده است.
بنابراين، مباحث را در دو قسمت بررسي نموده‎ايم: مبحث اول به انقضاء مدت اجاره و مبحث دوم به آثار انقضاء مدت اجاره اختصاص دارد. همچنين در ميان اين مباحث به موضوعاتي چون تمديد اجاره و تجديد اجاره نيز اشاره نموده‎ايم.

فهرست مطالب:
مقدمه
مبحث اول : انقضاء مدت اجاره
1ـ حقوق مصر
ب ـ تجديدضمني عقد اجاره
احكام تجديدضمني عقد اجاره
ـپايان اجاره ‎تجديد شده
سوم ـ تعيين مدت معين كه به موعدهاي محدودتر تقسيم شده است
حقوق فرانسه
حقوق ايران
تجديد و تمديد عقد اجاره
قانون مدني ايران در مادة مقرر
پايان مدت عقد در قوانين خاص
قانون روابط موجر ومستأجر مصوب سال 1356
1- اجاره بايد بعد از تاريخ تصويب قانون باشد
2- اجاره با سند رسمي باشد
3- هيچ‎گونه سرقفلي و پيش‎پرداختي دريافت نشده باشد.
مادة‌ 1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 مقرر مي‎دارد
ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 مقرر مي‎دارد
مادة 3 همين قانون در خصوص پايان اجاره مي‎گويد
مبحث دوم: آثار اجاره درازمدت
ماده 494 قانون مدني ايران مقرر مي‎دارد
نتيجه
پي نوشتها

منابع و مأخذ:
پي نوشتها
[1] عبدالرزاق احمد السنهوري، عقد‎الايجار. ص537
[2] ماده 598.م.م: «ينتهي الاجارة بانقضاء المدة‎المعينة في‎العقد دون حاجة الي تنبيه بالاخلاء «.
[3] Collart Dutileul. F et Delebecque. Ph. »Contrats civil et commerciaux« pp. 312
[4] Termes d usage
[5] عبدالرزاق احمد السنهوري، عقد‎الايجار، ص544
[6] همان، ص546
[7] colin et copitan »cours elementaire de drait civil Francais« Tomes 2. Pp. 611
[8] عبدالرزاق احمد السنهوري، الوسيط، جلد6، ص790
[9] Bail nauveu
[10] همان، ص796
[11] مواد 386 و 471 قانون مدني مصر از ماده 1736 قانون مدني فرانسه اتخاذ شده است كه اين قانون، مدت اجاره را در اجاره‎اي كه به صورت ضمني تجديد شده، مدت زمان عرفي (Termes d usage) تعيين نموده است كه در قانون مدني مصر به «المدة المعتادة» ترجمه شده است.
[12] احمد فتحي زغلول پاشا، شرح قانون مدني مصر (قاهره، 1913) ص282
[13] عبدالرزاق احمد السنهوري، عقد‎الايجار، ص552
[14] غالباً عقودي كه در آن ذكر شده كه «اجاره براي مدت ديگر قابل تجديد است» عقد اجاره بعد از انقضاء مدت اول، براي مدت زمان معادل آن تمديد مي‎شود كه مدت دوّم معادل همان مدت اول است. اين در حالي كه از سوي هيچ كدام از متعاقدين قبل از پايان مدت عقد اعلام فسخ نشده باشد. و اگر مدت دوم پايان‎ پذيرد، مدت عقد براي بار سوم تمديد نمي‎شود. زيرا متعاقدين قصدي جز اين را نداشته‎اند كه مدت عقد فقط براي يك بار ديگر تمديد شود (نه براي مدت‎هاي متعدد) بنابراين مدت عقد بعد از انقضاء مدت دوّم پايان مي‎پذيرد و بعد از آن فقط امكان تجديدضمني عقد اجاره وجود دارد. ليكن با وجود اين اگر در عقد ذكر شده باشد كه عقد اجاره براي مدتهاي متعدد قابل تجديد است، عقد در اين صورت مانند عقد اجاره‎اي كه مدت آن تمديد نشده محسوب مي‎گردد و اين اجاره هر سال تمديد مي‎شود و پايان نمي‎پذيرد، مگر با اعلام فسخ از سوي هر كدام از متعاقدين در مواعد مقرر مطابق مواد 383 و 468 قانون مدني مصر (مرجع پيشين، ص555)
[15] مرجع پيشين، ص558
[16] le bail cesse de plein droit a lexpiration du terme fxe lorsquil a ete fait par ecrit. Sans quil soit necessaire de donner conge
[17] Malauie. Ph et Aynes. L »ours de droit civil« pp. 801
[18] Si a lexpiration des boux ecrits, le preneur reste et ast lisse en possession, il s opere en un nouveau bail.
[19] Collart Dutilleut. F et Delebeque. Ph. »Contrats clvils et commercieux« pp. 312
[20] Malarie. Ph et Aynes. »cours de droit civil« pp. 303
[21] ناصر كاتوزيان، قواعد عمومي قراردادها، جلد اول، ص253
[22] همان، ص260و261
[23] مهدي شهيدي، تشكيل قراردادها (تهران: نشر حقوقدان، 1377) ص216
[24] پرويز نوين، عباس خواجه پيري، حقوق مدني، 6، (تهران: گنج دانش، 1377) ص111
[25] سيدحسن امامي، حقوق مدني، جلد 1، ص56

---